“目前北京住宅市場已經進入了不分區(qū)域、不分產品、不分價格的全面熱銷階段。”

　　“最近我打算在北京買套房子，已經看好了望京附近的一個項目。”在幾天前的一次閑聊當中，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌不經意透露了他的這項投資計劃，談及原因，他說，“北京的房價沒有下降的任何理由”。

　　與老孫的觀點相伴的，是8月北京樓市成交量價的又一次全面上揚。“目前北京住宅市場已經進入了不分區(qū)域、不分產品、不分價格的全面熱銷階段。”有業(yè)內人士如此描述。

　　供需矛盾帶來全面熱銷

　　根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，8月份新建商品住宅（含保障性住房）網簽量達8708套，環(huán)比上漲34.2%�？鄢Ｕ戏亢�，純商品住宅成交8025套，環(huán)比仍上漲33.3%。

　　在鏈家地產市場研究部張旭看來，最近一段時間以來，北京樓市的一個趨勢是，項目短期的消化能力非常強。“這不僅表現(xiàn)在一些剛需項目出現(xiàn)‘日光’或排號艱難的現(xiàn)象上，一些高端樓盤也出現(xiàn)‘短期高去化’的銷售狀態(tài)。”

　　例如8月14日取得預售許可證的項目臻園，擬售均價為4.6萬元/平方米，首期共推出252套房源，這些房源經過半個月的時間已消化殆盡。來自北京市住建委的登記信息顯示，目前處在預訂和資格核驗狀態(tài)的房源已達218套，占比為86.5%。

　　對于房屋熱銷背后的原因，張旭認為，一方面是具備購房資格的需求依然龐大，另一方面，與當前政策環(huán)境不無關系。“國五條”在新房市場的執(zhí)行手段是在供應端控制價格上漲，這使得購房者在對房價長期看漲的預期中，又摻雜進了短期內房價難以大幅上漲，而可以相對低成本入市的心理狀態(tài)。“需求的增長遠超出政策干預下市場的供應能力，從當前項目排號、預售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。”張旭表示。

　　二手房方面，盡管受到了7月份開始北京各區(qū)縣的二手房交易最低過戶指導價普遍上調、交易稅費出現(xiàn)大幅增加的影響，但北京二手房成交量仍維持小幅上漲。

　　我愛我家根據北京住建委網站公示的每日網簽數(shù)據統(tǒng)計，2013年7月份北京全市二手住宅網簽總量為11125套，環(huán)比7月份的網簽量上漲了6.8%，和去年同期相比則下跌了21.8%。這已是自今年5月份以來，北京二手住宅網簽量連續(xù)4個月保持回升勢頭。

　　更為值得關注的是，據鏈家地產統(tǒng)計，8月日均新增客源量環(huán)比增長13.4%，環(huán)比漲幅為4月以來最高水平。張旭預計，隨著這些新增需求進入成交，9月交易量或會明顯好于8月，有望達到市場正常水平。

　　成交價格或繼續(xù)上升

　　在交易量不斷上升的帶動下，北京的房價也持續(xù)攀升。

　　根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，8月份純商品住宅成交均價為24805元/平方米，盡管環(huán)比微降1.9%，但同比上漲幅度達15.2%。

　　“從成交結構上看，純商品住宅在郊區(qū)、五環(huán)外的成交量占比已經接近九成。”張旭表示，正是由于成交結構的這一變化，8月份純商品住宅成交均價環(huán)比小幅回落。但是與4月份相比，成交均價依然上漲了約12%。

　　“由于需求旺盛，當前幾乎所有項目都沒有明顯優(yōu)惠。”由此張旭判斷認為，雖然在政策嚴控之下，定價穩(wěn)定，但實際成交價格處在上升通道。

　　網易房產對“2013年8月北京百盤價格動態(tài)調查”結果也印證了上述判斷。該調查顯示，在其監(jiān)測的北京100個重點樓盤中，8月價格相比前期上漲的樓盤為96個，僅有的4個降價樓盤，也多為尾房出清。

　　具體來說，8月漲價樓盤數(shù)量最多的屬大興和昌平，大興的六環(huán)沿線，如天宮院、亦莊等板塊的熱門樓盤，無論是售價還是報價，均有一定上漲；昌平區(qū)由于新房稀缺，供應斷檔，路勁世界城、北京風景等待售房源的報價也在不斷上漲。

　　按區(qū)域板塊劃分，網易房產的統(tǒng)計顯示，2013年1月份至今北京樓市漲幅較為明顯的板塊分別為長陽板塊、北苑板塊、天宮院板塊、亦莊板塊、南邵板塊、通州區(qū)域。其中漲幅最大的板塊是北苑板塊，漲幅達到47.58%；漲幅最大的樓盤是通州區(qū)的自由筑，漲幅達到72.73%。

　　“整體來說，當下樓市量價均居于高位，而從2013年前7個月的經濟數(shù)據看，只有房地產一枝獨秀，經濟對房地產的依賴度沒有降低反而上升。”中原地產市場總監(jiān)張大偉認為，房地產起到了穩(wěn)定經濟的作用，地方政府依賴土地收入。因此在穩(wěn)定經濟的大前提下，房地產調控執(zhí)行力度和意愿減弱。而頻頻出現(xiàn)的調控政策微調松動的跡象，也對購房者入市積極性、開發(fā)商定價心理有非常大的影響。

　　基于此，張大偉判斷，“下半年房價穩(wěn)定的難度將會更大”。

　　面對樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，由于當前北京宏觀經濟依然需要房地產行業(yè)拉動投資，政策繼續(xù)打壓的可能性不太大，因而有了預售證審批速度放快、地王不再受到控制等現(xiàn)象發(fā)生。鑒于此，作為北方核心城市，北京樓市出現(xiàn)“金九銀十”現(xiàn)象不足為奇，“金九”成交量或將沖擊新高。

 

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